Abreißen und neu bauen oder Kernsanieren?
Attraktive Baugrundstücke sind vor allem in den Ballungsgebieten kaum noch zu bekommen.
Deshalb ist inzwischen in vielen Fällen der Kauf einer Bestandsimmobilie die einzige Alternative, um sich den Wunsch vom Eigenheim zu erfüllen.
Mit dem Kauf eines alten Hauses stellt sich dann für den neuen Eigentümer die Frage, was sinnvoller ist: Eine komplette Sanierung und Modernisierung oder abreißen und gleich neu bauen.
Beide Varianten bieten Vor- und Nachteile.
Falls Sie sich noch nicht zu 100% für eine der beiden Vorgehensweisen entschieden haben, kann es helfen, für Beides eine detaillierte Planung zu erstellen und dann zu vergleichen.
Holen Sie unbedingt mehrere Angebote ein
Jeder von uns kennt jemanden, der jemanden kennt, der schon einmal ein altes Haus abgerissen oder eine Kernsanierung durchgeführt hat.
Entscheiden Sie sich nicht aufgrund von irgendwelchen Schätzungen, die Sie irgendwo aufgeschnappt haben.
Holen Sie konkrete Angebote für beide Varianten ein.
Was kostet der Abriss tatsächlich?
Was würde der Neubau kosten?
Vergleichen Sie Fertighaus und Massivbauweise miteinander.
Welche Ziele verfolgen Sie mit einer Sanierung?
Welche Gewerke müssen erneuert werden?
Mit welchen Sanierungskosten müssen Sie kalkulieren?
Vergleichen Sie dann beide Vorgehensweisen miteinander. Holen Sie zu den einzelnen Positionen immer mehrere Angebote ein. Sie werden über die Preisunterschiede erstaunt sein.
Wann rechnet sich ein Neubau finanziell?
Es ist schwierig, diese Aussage pauschal zu treffen.
Wenn sich aber Ihre Vorstellungen von Wohnqualität mit den Sanierungsmaßnahmen nicht erfüllen lassen, spricht einiges dafür, ernsthaft einen Neubau in Betracht zu ziehen.
Als grobe Faustformel kann man sagen, wenn die Sanierungskosten mehr als 75% der Neubaukosten betragen, ist es wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll, zu renovieren.
Ausnahmen gibt es da natürlich z.B. bei historischen Gebäuden, bei denen gerade die alte Substanz das gewisse Etwas ausmacht.
Was spricht für einen Hausabriss?
Bei einem Neubau müssen Sie sich nicht an vorhandene Gegebenheiten anpassen und können Ihre Wünsche komplett einfließen lassen. Viele Dinge sind da einfacher plan- und umsetzbar.
Auf jeder Baustelle wird es unvorhergesehene Ereignisse geben.
Bei einer umfassenden Kernsanierung besteht allerdings ein höheres Risiko, dass während der Durchführung der Arbeiten immer wieder neue Mängel zum Vorschein kommen.
Ein Neubau ist im Großen und Ganzen deshalb besser vorhersehbar.
Welche Gründe sprechen für eine Sanierung des alten Hauses?
Der wichtigste Grund ist, dass Im Normalfall eine Sanierung weniger kostet, als Abriss und Neubau.
Grundsätzlich können alle wichtigen Gewerke erneuert und modernisiert werden, sodass ein kernsaniertes Gebäude einem neuwertigen oft in nichts nachsteht.
Sie sollten dabei aber immer die Verhältnismäßigkeit im Blick behalten, damit die Kosten nicht aus dem Ruder laufen.
Ein Gutachter, der die notwendigen Maßnahmen vor Sanierungsbeginn fachmännisch abschätzt, kann hier Gold wert sein.
Oft haben alte Gebäude einen Charme, den Sie mit einem Neubau verlieren würden.
Ist das Ziel also, möglichst viel von der alten Substanz zu erhalten, dann ist eine Sanierung die richtige Wahl.
Was kostet ein Abriss?
Eine genaue Kostenschätzung ist ohne einen Fachmann nahezu unmöglich. Natürlich gibt es Faustformeln, so kann man z.B. mit maximal 150,- bis 200,- Euro je Quadratmeter Wohnfläche für einen Abriss kalkulieren. Das funktioniert allerdings nur wenn es keine Besonderheiten zu beachten gilt. Muss z.B. ein Teil zurückgebaut werden oder soll ein vorhandener Keller erhalten bleiben, kann das die Gesamtkosten nach oben drücken.
Bei vielen älteren Bauten, die zwischen 1960 und 1990 gebaut wurden, findet sich zudem häufig Asbest in den Platten, die z.B. in der Fassade, dem Dach oder in Luftschächten verbaut wurden.
Die Entsorgung solcher Gefahrmaterialen wird meist extra berechnet.
Alles in allem sollte man für den Abriss eines Einfamilienhauses schon mit ca. 25.000,- Euro rechnen.
Was gilt es bei der Baufinanzierung zu beachten?
Für die finanzierende Bank spielt es in der Regel kaum eine Rolle, ob kernsaniert oder neu gebaut wird. Beide Maßnahmen können anhand von Kostenkalkulationen oder Angeboten bei einer anstehenden Baufinanzierung berücksichtigt werden.
Um ein passendes Finanzierungsangebot zu erhalten, sollten Sie sich allerdings schon für eine der beiden Varianten entschieden haben und idealerweise schon ganz konkrete Pläne dabei haben.