Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?
Wer in der heutigen Zeit eine lukrative Anlage sucht, hat es nicht leicht. Die Zeiten, in denen man eine sichere und einigermaßen attraktive Verzinsung auf sein Festgeld bekommen hat, sind leider schon lange vorbei.
Da ist es nicht verwunderlich, dass die Eigentumswohnung als Kapitalanlage immer beliebter wird.
Auch bei Anlegern, die zum Kauf eine Baufinanzierung benötigen.
Das Prinzip „Kaufen und mit der Miete den Kredit abbezahlen“ klingt einfach, hat aber dennoch ein paar Fallstricke, die beachtet werden sollten.
Betrachtet man die extrem niedrigen Bauzinsen, sind schonmal die optimalen Rahmenbedingungen vorhanden, um sich Geld günstig leihen zu können.
Allerdings müssen Sie sich inzwischen auch mit weniger Ertrag zufriedengeben als früher. Waren vor einigen Jahren Renditen von 5% oder sogar mehr möglich, können Sie derzeit froh sein, wenn Sie Objekte mit 3% Mietrendite nach Steuern finden.
Das Risiko eines Wertverlustes
Auch wenn die Immobilienbranche in den letzten Jahren nur eine Richtung kennt: Nach oben – besteht bei einer Immobilie immer die Gefahr, über die Jahre auch an Wert zu verlieren.
Sollten die Zinsen wieder steigen, wird es auch wieder andere attraktive Anlageformen geben.
Wenn dann die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen nachlässt, hat das voraussichtlich auch negative Auswirkungen auf die Immobilienpreise.
Die Chance auf Wertsteigerungen
Eine Eigentumswohnung kann eine sehr lukrative Geldanlage sein. Neben dem sehr nützlichen Effekt, dass Sie mit den Mieteinnahmen Ihren Kredit tilgen können, besteht zusätzlich noch die realistische Chance, dass die Immobilie über die Jahre auch im Wert steigt. Vor allem in den letzten Jahren konnten Anleger hier sehr große Gewinne einfahren.
Unsere 5 Tipps für ein gutes Immobilien Investment.
1 Die Mietrendite muss stimmen
Eine Geldanlage sollten Sie sich nie schönrechnen. Der Kaufpreis und die Miete sollten schon in einem rentablen Verhältnis zueinanderstehen. Kalkulieren Sie in Ihrer Berechnung neben dem Kaufpreis auch alle Nebenkosten mit ein. Vergessen Sie auch nicht laufende Kosten, wie z.B. Verwaltungs- oder Instandhaltungskosten zu berücksichtigen. Am Ende sollten mindestens 2,5 Prozent Rendite übrigbleiben. Mit 3 Prozent oder sogar noch mehr können Sie aufgrund der momentanen Niedrigzinsphase schon sehr gut kalkulieren.
2 Berücksichtigen Sie Steuervorteile erst im 2. Schritt
Wenn sich ein Kauf vor Steuer nicht rechnet, lassen Sie besser die Finger davon. Auch hier gilt: Schönrechnen durch Steuervorteile, z.B. durch das Sanieren von denkmalgeschützten Häusern ist gefährlich und gibt es oft nur in Kombination mit hohen Kosten und Risiken.
3 Lassen Sie sich nicht unter Zeitdruck setzen
Beim Kauf einer Immobilie geht es immer um viel Geld. Deshalb sollten Sie alle Für- und Wieder genau durchdacht haben. Die Vermietung birgt zwar eine schöne Einnahmequelle, ist aber auch mit Arbeit verbunden. Auch wenn es auf dem Markt derzeit heiß hergeht, lassen Sie sich nicht unter Druck setzen. Gehen Sie sowohl bei der Auswahl des Objektes, als auch bei der Kalkulation aller Kosten sehr sorgfältig vor.
4 Gehen Sie das Thema Mieterhöhung realistisch an
Auch hier gilt ganz nüchtern: Die Rechnung sollte schon beim Kauf passen und nicht erst mit angenommenen Mietsteigerungen der nächsten Jahre. Natürlich bietet das zusätzlichen Gewinn, wenn Sie Potenzial für Mieterhöhungen erkennen. Allerdings zeigt die jüngste Entwicklung, dass die Politik vor allem in angespannten Wohnungsmärkten auch nicht vor Mietpreisbremsen zurückschreckt. Oder sogar wie in Berlin, wo Mieten gedeckelt wurden und Vermieter die Mieten sogar senken mussten.
Bei bestehenden Mietverhältnissen gibt es zudem eine Kappungsgrenze, nach der die Miete innerhalb von 3 Jahren höchstens um 20 Prozent erhöht werden darf.
5 Wählen Sie das Objekt gut aus
Gerade für Kapitalanleger sollte die Lage ein wichtiges Entscheidungskriterium sein. Allerdings liegt es in der Natur der Sache, dass die Immobilienpreise umso höher sind, desto begehrter eine Wohngegend ist. Oft lohnt sich daher auch der Blick in Objekte der zweiten Reihe. Es muss nicht immer mitten in der Stadt sein. Im Gegenteil, die höhere Mietrendite werden Sie voraussichtlich in den Vororten haben. Wenn Sie allerdings zu weit Richtung Land gehen, wird es später schwieriger werden, das Objekt mit Gewinn zu verkaufen.